3步驟打造財務「黃金甲」

編譯羅倩宜／特譯

經濟不景氣，另類投資當道。回顧過去十年，貴金屬、藝術品、骨董車及金幣、郵票等等的另類投資，報酬率都優於股市。近來經濟不景氣，也使得拍賣網站eBay的骨董及藝術品交易也跟著活絡起來。

從過去十年的績效來看，股市表現實在不怎麼樣。財經網站CNBC指出，美國史坦普500指數過去十年下跌了10％，等於每年跌1％；過去五年則重挫18％。無怪乎投資人要另覓蹊徑，尋找更能保住財富或利上滾利方式。

貴金屬表現 艷冠群芳

在各種投資標的中，貴金屬的表現可謂艷冠群芳。國際現貨金價在2001年是每英兩300美元，上週五報1,760美元；同時間白銀價格從每英兩4美元一度漲到50美元，近期又跌回35美元左右。兩者在十年間漲幅都超過或將近十倍。獲利相當可觀。

報酬率同樣亮眼的是藝術品投資。美國的梅摩藝術指數（Mei/Moses Fine Art Index）追蹤蘇富比和佳士得兩大拍賣公司歷年來所有藝術品的成交紀錄，來計算投資報酬率。梅摩藝術指數十年增幅打敗史坦普500指數的大盤，去年就成長了16.6％，9月以來又上揚4％。

有些人說，投資藝術品需要精準的眼光，比選股更難；不過也有人說，股市根本抓不準，挑選藝術品的命中率還比較高。在全球股市進入大波動期的最近，似乎後者的論點較為有力。

骨董車也有死忠的投資者。專營骨董車拍賣的Gooding & Co.公司今年至9月為止，拍賣創新高價格的骨董車就有37件，其中27輛車以高於100萬美元的價格賣出。Gooding & Co.今年拍出的骨董車，平均每輛價格較去年成長7％，較五年前多出22％。

其他的熱門投資市場還包括紅酒、金幣，甚至骨董洋裝，不過雖然大部份表現優於股市，但價格還是會上上下下。

房地產出租 當包租公

有土斯有財，房地產被視為最傳統也最保守的理財工具。在美國，許多住宅市場的價格，都比幾年前的峰值下跌超過4成，目前美國房貸利率已經破歷史新低，買房的成本低之又低，很多有現金的美國投資人也趁機購置房產，但不是自己住，是當包租公或包租婆。於是住房出租又成為一項另類投資。

此外，美國有許多實境節目教人如何從舊貨倉庫、跳蚤市場甚至當鋪中挖寶，例如「Storage Wars（倉儲大戰）」、「典當之星（Pawn Stars），這些節目在有線電視中的收視率經常名列前十大。於是愈來愈多美國人懂得從垃圾中尋寶。

美國跳蚤市場協會（NFMA）表示，愈來愈多新面孔來逛跳蚤市場，而且來自不同的收入階層，不像以往是撿便宜的買家。「我們看到很多中產階級，甚至更優渥的族群，都來逛跳蚤市場。」他估計全美跳蚤市場的年度業績約300億美元，但因為近年更多人對骨董及收藏品有興趣，這個產值正在增加當中。

2009年在美國開播的節目「典當之星（Pawn Stars）」實地拍攝賭城拉斯維加斯一家當鋪，業主一家人包括老中青三代，把他們每天鑑定客戶典當品的故事實境播出。由此引出不少鑑定的門道與知識，類似日本很受歡迎的「開運鑑定團」節目。

典當之星推出後大受歡迎，美國典當協會（NPA）表示，過去不敢走進當鋪的人，全都進來了。其中不乏許多小型企業主，尤其是餐廳老闆，因為他們需要周轉資金，跟銀行又借不到錢，就拿典當品來換現金，等到有錢再贖回。

收藏品業績 水漲船高

由於市場對收藏品的需求大增，拍賣網站eBay的收藏品系列，業績也大大增。今年第三季，該系列的成交金額達到5.57億美元，較去年同期上揚18％，其中錢幣及郵票系列更衝破4億美元，較去年同期上漲四成七，這主要是因為近來黃金飆升使得金幣身價也跟著水漲船高。

在全球經濟不景氣的此刻，上述這些多樣化的另類投資，或許並不是每個人都合適，但要進入這些市場並不難，而且意外之財可能就在你身邊，千萬別小看不起眼的老東西。  

房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

。

　　隨著每年十一月地價稅開徵，有不少卡友打算刷卡繳納，希望能額外賺取紅利點數或現金回饋。不過從各家銀行公布的繳稅方案來看，雖然有多數業者提供紅利或現金回饋等優惠，但大都得另外收取手續費，部分甚至依繳稅「比例」收取手續費，民眾在刷卡前可得仔細評估。

　　今(100)年提供刷卡繳稅免收手續費的銀行包括，臺灣銀行、合作金庫、彰化銀行、台中銀行、華泰銀行、元大銀行、玉山銀行等七家業者，而中國信託、台新銀行、新光銀行、國泰世華則是只有頂級卡友才能享有此項優待。

　　其他像是土地銀行、第一銀行、台北富邦、花旗銀行、臺灣企銀、渣打銀行、陽信銀行、永豐銀行、三信商銀、遠東商銀、星展銀行和大眾銀行等則是分別收取15~50元不等的手續費。此外，部分銀行更依「稅款比例」收取手續費，等於繳納稅款越多，手續費用越高，對卡友而言不見得「划算」。

　　不過還是有銀行「揪甘心」的端出紅利或現金回饋等好康，例如新光無限卡、鈦鑽卡、房貸戶每10元就能兌換1點紅利，華泰卡友每20元也能累積1點；其他像是華南銀行的「AHOMECOMBO家庭卡」以及中信鼎極卡，也可分別以每25元、30元兌換1點紅利，萬泰銀行則是按照卡別，提供不同的積點回饋。

　　上海商銀與安泰銀行則是祭出「現金回饋」，刷上海商銀利倍商務御璽卡、頂好聯名卡與晶片One卡也能分別享有0.06%、0.05%的現金回饋；安泰銀行則是採「級距式回饋」，單筆繳納滿2,000元就有0.2%的現金回饋，最高可享1.2%的刷卡金回饋。

　　儘管今年仍有不少業者推出地價稅分期繳納的服務，不過大多皆依期數另外收取手續費，部份銀行更限制繳納稅款需滿3,000元才可分期方式繳納。其中像是新光銀行給予3期分期免利息；安泰銀行除了分3期或6期免手續費外，如採24期分期繳納，也有前3期免收手續費的優惠。

　　此外，台新銀行與安泰銀行則是額外端出抽獎活動，鼓勵卡友刷卡繳稅。持台新信用卡分期繳納地價稅，即可參加最新iPhone4S抽獎活動，抽獎次數依分期次數而定；若是刷萬泰卡繳稅，也有機會帶走HITACHI日立除溼機。

　　雖然刷卡繳稅有機會加速累積紅利點數與刷卡金回饋，但對於必須負擔高稅額的納稅人來說，持有頂級卡或選擇固定金額手續費的卡片代繳較為划算。其實，11月底前持繳稅單前往7-11、全家、萊爾富和OK等超商，或刷晶片金融卡透過網路ATM同樣能完成繳稅，也是另一種不錯的選擇。     

房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

。

中國時報【沈婉玉、鐘惠聆╱台北報導】

電子業寒冬來襲，衝擊國內面板、DRAM、LED與太陽能（Solar）等四大產業，簡稱3D1S產業，已被公民營銀行業列入觀察名單，新增貸款難度提高，授信趨於保守與謹慎。不過，財政部次長曾銘宗昨天說，將會指示台銀、合庫、土銀、兆豐銀、三商銀等八大公股行庫，在做好風險控管前提下，「不能對特殊產業做特殊處理」。

據財報初步統計，截至今年前3季止，主要面板廠與DRAM廠合計虧損高達逾1500億元，太陽能廠商虧損逾60億元；部分LED廠商廣鎵、泰谷、鼎元等也虧損，估計明年下半年才會明顯轉好。

合庫總經理蔡秋榮說，「對3D1S產業增貸謹慎，各銀行都差不多」，目前3D1S產業大概只能在原有額度內動用。蔡秋榮強調，因為3D1S產業規模很大，融資規模也很高，現在銀行授信謹慎，主要是擔心授信過度集中，風險過高，而非擔心整體產業前景，目前看來「還沒有到金融海嘯時期那麼嚴重」。

蔡秋榮表示上個月合庫已發文所屬各分行，要求主動了解客戶狀況，必要時可調整授信條件，但目前還沒有接到相關回報。

民營的國泰世華銀行已表示，3D1S產業過剩，將會「謹慎核貸」。兆豐商銀、第一金控高層都強調，個別企業狀況不同，必須個案認定，但在經濟不景氣下，授信政策必然比較謹慎。

行庫高層指出，今年企金案件件數、貸款金額和去年相較都有成長。但台灣產業電子業比重大，必然金融業對電子製造業的放款規模也大，為避免風險太過集中，對單一企業，包括關係企業放款會有設限。行庫高層表示，今年沒有「富爸爸」公司，幾乎已看不到過去銀行團搶貸的榮景，取而代之的是放款更加謹慎，且提高風險利率加碼。

曾銘宗說，每月都會邀集八大公股行庫開會，了解放款狀況。將會要求各行庫在做好風險控管的前提下，支援各個產業發展，「不希望發生對特殊產業做特殊處理的狀況」。      

房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

。

工商時報【記者藍鈞達╱台北報導】

房市降溫，中央銀行昨（26）日公布9月消費者與建築貸款統計，代表建商開工意願的建築貸款年增率創下14個月新低，透露在奢侈稅調控下，建商推案速度放緩，有助房市回歸正軌。

9月建築貸款餘額1.37兆元，單月增加111.7億元，但已較前月趨緩，央行官員表示，數字仍在上揚，但可能跟鬼月諸事不宜，有些案子推延開工有關；且年增率16.23％更創下99年8月以來新低，顯示6月啟動的奢侈稅確實已收效。

行庫主管認為，建築貸款代表「上游」產業對房市的未來看法，可以說是「房市溫度計」，年增率創低，進一步支持房市降溫的論點，未來幾個月餘額變化將是觀察重點。

銀行主管表示，北中南主要城市中，餘屋數量其實不少，包括新板特區、新莊副都心等，建商前幾年大力推案，但扣除還未開工者，不少房屋還在空置，若政策影響讓建商放緩推案，讓市場逐步消化餘屋，對長期房市有正面影響。

央行官員研判，短時內不可能讓房市快速降溫，但「方向已經很明確」，各項數據也都轉趨正面，當投資客退場，自住需求出籠，房市才會比較健康。

購屋貸款部分，央行統計，9月增加125.28億元，餘額逾5.24兆元，主要是近幾個月有青年安心成家貸款加持，讓銀行房貸數字很難降下來，9月8大行庫承作安心貸款金額便約128億元，但扣除此方案後新增的房貸需求其實不多

房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

。

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

壽險業者統計，大部分保戶利用保單貸款借款期間約在1年上下，許多是借款投資股市、不動產，但在奢侈稅上路後，用保單貸款投入不動產者明顯變少。

壽險業目前承作保單貸款餘額約6,000億元，占壽險可運用資金的5.4％左右，壽險業者表示，保單貸款某種程度算是保戶動用自己的錢，但由於同時間保險公司仍是提供保證利率，因此必須是保證利率向上加碼，才算有獲利。

新光人壽表示，如提供1.68％的優惠利率，壽險公司算是「回饋保戶」，根本沒有獲利空間，但若保戶借款期間超過優惠利率期間，壽險業才有投資報酬率出現。

南山人壽表示，曾作過調查，平均有25％的保戶保單貸款期間是3個月左右，50％是借1年左右，另有20％多是在1個月內就會清償保單貸款金額；國泰人壽表示，其保戶利用保單貸款平均期間約在半年到9月；新壽則是平均1年左右。

壽險業者表示，在未課徵奢侈稅前，曾有保戶利用保單貸款投資法拍屋，半年內獲利往往超過保單借款利率，但在奢侈稅之後，無法短期出售不動產獲利，用保單貸款借錢投資不動產者明顯變少。

保戶要運用保單貸款，前提是投保的保單有「保單價值準備金」，某種程度等於解約金，一般壽險公司會讓保戶最高可動用保價金的8~9成；若是投資型保單則是投資帳戶的4成，外幣保單則是依央行規定，最高只能借2成。

保單貸款必須小心，若本息長時間未還款，極可能侵蝕保價金，造成保單失效；南山人壽則表示，保單貸款與銀行信貸最大不同，就是不必每月還錢，保戶可一年後再一次繳清期間的利息，還款壓力較小。  

房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

〔自由時報記者廖千瑩／台北報導〕金融海嘯期間，勞工紓困貸款申貸人數一度暴增，有立委建議今年每人可貸額度應由十萬增為十五萬元、利率也應調降。不過勞委會表示，今年會續辦勞工紓困貸款，每人最高貸款還是十萬元、利率一．五三％，貸款總額兩百億元。

金融海嘯期間、失業率屢屢創新高，勞委會首度將勞工紓困貸款從一百億加碼到兩百億元，申貸人潮一度暴增。

昨天國民黨立委侯彩鳳建議，今年景氣不好，勞委會應續辦勞工紓困貸款，並建議調高每人貸款上限到十五萬元，利率則應降到一．四一％。

十二月十九日開辦

勞委會則表示，由於明年農曆年較早，因此，每年年底開辦的勞工紓困貸款，今年會提早在十二月十九日開辦。至於每人貸款額度，勞保局總經理陳益民認為，提高貸款額度並不適合。 房屋二胎 , 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

工商時報【蔡惠芳】

房仲業超級大黑馬永慶房仲集團，2010年表現格外亮眼，總店數由年初550家店成長到760家，店數規模已遙遙領先同業；加盟體系方面，不論永慶不動產、或有巢氏房屋，也都交出超強業績。董事長孫慶餘絕對是幕後的靈魂人物，他的願景，不但要作兩岸房仲業最好，還要挑戰兩岸房仲業最大。

孫慶餘儘管已鮮少公開露面、經常穿梭兩岸，但為了犒賞團隊和員工的努力，最近將祭出房仲史上最大規模的尾牙手筆，同時在兩岸連辦3場尾牙、席開1,300桌，還要邀請上萬名員工及眷屬參與尾牙歡慶。

孫慶餘安排今年尾牙節目，也特別豐富，除明星載歌載舞，抽獎獎項包括汽車、機車、液晶電視、10萬元紅包，當紅的iPad等超過4千多個獎項，單場規模就傲視業界，充份展現「房仲業強人」的架式。

在兩岸的版圖明顯茁壯之際，孫慶餘始終低調沉穩。他說：「先要作到最好，再求最大。」凡事高瞻遠矚、按部就班，這22年來，孫慶餘永遠比別人早10年規劃，如今永慶的品牌實力，絕非偶然。

孫慶餘回想創業當初，早在當兵退伍完的第二天，就到台北來打拚，一天也沒閒著。

認定房產價值 轉換跑道

高雄左營長大的孫慶餘，父母親都在大專院校任教，撫養6個小孩，都擁有大學以上高學歷。孫慶餘退伍後，本來是任職在中華工程，擔任派駐在沙烏地阿拉伯的工程師；可是，他發現房地產市場是個秩序亂七八糟的荒漠，偏偏房地產卻是每個家庭一生中最重要的人生大事，因此孫慶餘決定離開中工、自行創業。

1988年3月創辦永慶房屋以來，初期創業維艱，不過孫慶餘始終靈活面對外在環境，秉持客戶滿意、仲介楷模、開創發展以及「圓滿」的企業核心價值，不斷創新。

不過，一開始孫慶餘創業的時候，景氣並沒很好、創業之途也稱不上順利。

1991年永慶開到10家店的時候，就虧掉3、4個資本額，負債多達1億多。很多股東，都得把房子拿去抵押二胎，以調度資金，孫慶餘一度還變賣自己的房子，不過終於化險為夷、渡過難關。

2002年的時候，房地產景氣還沒復甦，大家普遍縮衣節食，只求安然度過年關。不過，孫慶餘卻從每天掛在電腦網路旁邊的兒子身上，看到了永慶的轉機，也找到了藍海。

永慶體認到網路時代已經來臨，未來一定會改變人類的生活，也一定會改變房地產的交易行為。因此，嗅覺敏銳的孫慶餘，率先聞到未來商機，開始砸下大錢，不計成本、推動e化。孫慶餘首開業界先河，結合企業的ADSL寬頻網路，陸續推出PDA看屋、捷運聯賣系統、宅速配、影音宅速配、拖曳式地圖搜尋、率先公布成交行情的超級宅速配等，一直到電子門市等。孫慶餘也前後帶動了4次產業革命。

第一次是20年前房地產市場還充斥著賺差價、戴帽子、灌虛坪等不當作法時，孫慶餘引進日式仲介觀念，推動連鎖式店面的經營模式，把房屋仲介業服務流程更透明化，並且率先堅持不賺差價、不收紅包，只收服務費，自此讓房仲業產生極大的震撼，也讓永慶的品牌，令人耳目一新。

雖然「擋人財路」、在同業產生極大抗性，甚至還接過恐嚇電話，威脅孫慶餘「要打斷你的腿！」但孫慶餘射手座的個性，讓他打死也不退，不但帶動第一次產業革命，現在，當初那些恐嚇他的人也消失在房仲業了。

第二次產業革命，是孫慶餘推動房屋仲介業納入不動產仲介經紀業管理條例，和同業先進率團到日本、美國考察經紀人制度，帶進台灣，再推動立法院立法，10年他至少吃下300多個便當，專注在會議桌上，協商開會。後來，1999年終於立法通過不動產仲介經紀業管理條例，讓仲介業成為特許行業，也帶領房仲業跨入「法制仲介」時代。

嗅出e化商機 大膽革命

第三次產業革命，是永慶快速e化帶動的「科技房仲」時代。

永慶前後在推動e化上，至少砸下13億餘元，推動e化軟體和硬體的建置和升級，不但深受客戶好評，更引領同業紛紛跟進，帶動房仲產業革命，也成功建立永慶的「科技房仲」品牌價值，掀起第三次產業革命。

全球金融海嘯前，孫慶餘再度嗅到房地產投資理財的新需求，他深入檢視永慶的競爭優勢及產業發展趨勢後，大膽逆勢操作，砸下6,000多萬元，在仁愛路四段圓環旁成立貴賓理財中心和首席顧問團隊，把傳統的房仲業經紀人角色，成功升級為房地產理財顧問，並大膽採用量身訂做的專屬服務，為頂級客戶提供「顧問式仲介」服務。自此，孫慶餘再度引領房仲業，從「科技仲介」跨入「顧問式仲介」，可謂引發第4次房仲業的產業革命。

這2年，永慶已穩坐兩岸規模最大的虛實整合房仲集團，孫慶餘也早已籌畫下一個10年集團發展目標，必須積極兼顧企業社會責任，因此又大手筆創辦「永慶慈善基金會」，延續永慶強調「圓滿」的服務精神，推動「無障礙」觀念。

孫慶餘還有許多願景要完成，2010年初喊出「31122」目標後，已宣示要在3年後開出集團1,000店、總服務佣收金額達新台幣100億元，市占率20％，培養20個總經理。

今年底再檢視孫慶餘的永慶房仲團隊，果然以穩健步伐大幅成長，2010年總銷金額成長20％，達到3,000億元，店數也從2010年的550家，增加到目前的760家，員工數逼近萬人，穩坐兩岸店數最多的房仲業。

此外，2010年似乎也是永慶開花結果的一年，不論在科技發展、數位應用或客戶服務方面，都獲得來自國家、媒體與大眾的肯定。年初永慶房仲網獲選為全台50大企業網站，百強網站；9月獲經濟部頒發產業科技發展優等；11月更連番創房仲紀錄，二度獲得遠見雜誌傑出服務首獎與經濟部e21金網獎的銀質獎，還獲頒創造就業貢獻獎。

同時，永慶也領先同業，旗下房仲全面配備iPad，也再度引領房仲經紀人服務再躍升。 房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款

工商時報【記者馬婉珍╱台北報導】

時序進入年終，民眾資金需求大，有殼一族不妨活用手中不動產、周轉資金。市場上最普遍的是理財型房貸，如北富銀利率下殺至2.63％；也可選擇房屋加值貸款，目前信義房屋與台新銀行聯手推好康；另可透過二胎房貸，但利率近10％最高，銀行將依房子有無殘值而給予額度。

信義房屋與台新銀行合作，分送好康給老客戶，只要在12/31前，憑活動優惠券至台新銀行申辦消金房屋增貸或轉貸等方案，可兌換限量200份的500元大潤發禮券。

以台新銀行「房屋加值貸款」方案為例，就是以房屋「淨值」概念，衡量銀行可再借出的彈性空間，並依申請人條件，來決定貸款額度與利率。

假設張小姐擁有市價1,000萬元的房子，目前有貸款餘額500萬元，因年底需要資金周轉，決定找原銀行申辦「房屋加值貸款」，銀行扣除土地增值稅100萬元後，算出該房子的淨值為900萬元，但銀行耽心房價起伏波動，通常以保守8成估算、也就是720萬元，再扣除目前的500萬元貸款餘額，因此張小姐可再增貸的額度是220萬元。

銀行會評估客戶的信用（是否正常還款），給予額度約200萬元左右，利率則比一般房貸高出1至2個百分點，審核期間約需3個工作天，審核速度較小額信貸慢。

而標榜「隨借隨還」的理財型房貸，也是房貸族籌措資金最普遍的管道，如北富銀的「富邦財神房貸」專案，讓房貸的還本金額，隨時變現金。

台北富邦銀行消費金融總處資深副總洪主民表示，市場上常見的房貸方案，大多採「分期攤還」的形式，也就是為了購屋目的而向銀行申辦的房貸，撥款之後、按月還款，然而若臨時有資金需求，必須重新向銀行辦理原屋增貸，費時又費力。

為滿足房貸族靈活運用資金，「富邦財神房貸」可將房貸還本金額，立即轉換為循環動用的房貸額度，並可透過存摺、金融卡、網路隨借隨還，資金運用彈性方便，同時北富銀也強力吸客，只要在12/31前申辦成功，可享超低利率優惠2.63％起，再送客戶一個可愛財神公仔。

若房子沒有增貸空間，又耽心民間融資管道良莠不齊，甚至要負擔高額利息或手續費，則可運用二胎房貸取得資金，但利率約8％至10％較高，並依各銀行規定，評估該房子有無殘值而給予額度。 房屋二胎, 二胎房貸, 二胎借貸, 民間二胎, 民間借貸, 房屋轉增貸, 銀行貸款